전세 계약 전 반드시 확인해야 할 사항 총정리 – 계약서 쓰기 전 체크리스트

전세계약은 서명보다 준비가 중요합니다.

계약서를 작성하기 전에 반드시 확인해야 할 핵심 항목들을 실제 사례와 함께 정리한 실전 가이드입니다.

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"전세계약, 그냥 계약서에 도장 찍으면 끝 아닐까?"

이렇게 생각했다가 몇 천만 원을 잃는 경우가 실제로 있다.
전세계약은 작성보다 검토가 먼저다.
특히 계약 전에 확인해야 할 요소들을 놓치면, 나중에 법적으로도 불리해진다.

이 글에서는 전세계약 체결 전에 반드시 확인해야 할 체크리스트를
실제 현장에서 자주 발생하는 사례와 함께 순서대로 정리한다.

 

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1. 등기부등본 확인 – 집주인이 실제 소유자인가?

 

등기부등본을 보면 집의 소유자와 상태를 알 수 있다.
가장 먼저 확인해야 할 것은 소유자 명의다.

• 계약하려는 사람이 실제 소유자인가?
• 공동명의일 경우, 모든 소유자의 동의가 있는가?
• 부동산 등기부의 ‘을구’에 근저당권이나 가압류가 설정되어 있지는 않은가?

실제 사례:
강서구 모 전세 계약자 A씨는 중개사가 보여준 집을 계약했는데,
계약자는 ‘형’이었고, 등기부상 소유자는 ‘동생’이었다.
문제가 생겼을 때 계약 무효가 되며 보증금 반환 분쟁으로 이어졌다.

 

 

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2. 전세보증금 > 근저당 + 선순위 임차인 → 위험

 

전세 사기의 대부분은 보증금이 다른 권리보다 뒤에 있을 때 발생한다.
이를 확인하는 방법은 다음과 같다:

• 등기부등본 ‘을구’에 근저당권 설정액 확인
• 선순위 임차인이 있는지 확인 (전입신고 + 확정일자 날짜 비교)
• 이 둘을 더한 금액이 매매가 대비 70% 이상이면 주의

TIP:
집주인이 보증금을 반환하지 못할 경우,
순위상 후순위 세입자는 보증금을 거의 못 받는다.

 

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3. 계약서 작성 전, 중개사무소 자격 확인

 

• 공인중개사 자격증은 사무실 내 비치되어 있어야 한다.
• ‘중개보조원’이 계약을 진행할 경우 자격 위반이 될 수 있다.
• 반드시 부동산중개업 등록번호와 사업자등록번호가 일치하는지 확인

 

 

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4. 계약 전 보증보험 가입 가능 여부 확인

 

전세계약은 보증보험 가입이 가능한 물건이어야 안전하다.

• 보증보험은 HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI에서 운영
• 임대인의 세금체납, 근저당권 등으로 인해 가입이 거절될 수 있음
• 계약 전 보증보험 가입 여부를 은행 또는 보증기관에 미리 확인할 것

실제 사례:
신혼부부 B씨는 보증보험 가입을 전제로 계약했으나,
집주인의 세금 체납으로 인해 가입 거절됨 → 계약 파기 불가피

 

 

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5. 계약 전 확정일자·전입신고 가능 여부 확인

 

• 확정일자는 동주민센터에서 도장받아야 하며, 임대차계약서 원본이 필요
• 전입신고는 주민센터 또는 정부24에서 가능
• 다가구주택, 다세대주택 등은 호수 단위로 주소가 구분되어야 전입신고 가능

주의:
등기상 주소와 계약서 주소가 정확히 일치하지 않으면,
전입신고가 반려되는 경우가 발생

 

 

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6. 특약사항 명확히 작성 – 말로만 하면 효력 없음

 

계약서 하단에는 ‘특약사항’이 있다.
구두로 말한 조건은 법적 효력이 없고, 반드시 서면으로 남겨야 한다.

예시:

• 에어컨은 임대인이 수리 후 인도
• 계약 종료 시 벽지 교체 없이 퇴거 가능
• 세입자가 중도퇴거 시 위약금 없음 등

팁:
특약이 많을수록 오히려 계약 안정성이 높아진다.

 

 

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체크리스트 요약 – 계약서 쓰기 전 꼭 확인하세요

 

1. 등기부등본 소유자와 계약자가 일치하는가?
2. 근저당권, 선순위 임차인이 없는가?
3. 중개사가 자격을 갖춘 정식 사무소인가?
4. 보증보험 가입 가능한 매물인가?
5. 전입신고 및 확정일자 발급 가능한 주소인가?
6. 특약사항은 구두가 아닌 서면으로 작성되었는가?

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