전세 계약서 작성 시 주의사항 – 특약부터 잔금까지 실전 가이드

계약서 쓸 때 어떤 조항이 중요한지 모르겠다면,

이 글을 꼭 읽어보세요.

실수 없이 계약서 쓰는 방법을

전문가 관점에서 정리했습니다.

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전세 계약서, 다 비슷비슷해 보이죠.
부동산에서 내미는 계약서 양식은 거의 정해져 있어서 ‘그냥 쓰면 되는 거 아닌가요?’ 하실 수 있어요.

하지만 계약서는 ‘불리할 때 보호해주는 최후의 문서’입니다.
문제 생기기 전에는 몰라요.
정말 중요한 건, 내용을 이해하고 쓸 수 있느냐입니다.

이 글은 실제 계약서를 쓸 때 반드시 점검해야 할 항목들과
제가 계약 상담하면서 자주 받는 질문들을 정리한 실전 가이드입니다.

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1. 계약서에 쓰는 ‘주소’는 반드시 등기부등본 주소와 같아야 합니다

부동산에서 작성하는 계약서의 주소가
등기부등본과 일치하지 않으면,
확정일자나 전입신고 시 문제가 생길 수 있습니다.

• 간혹 아파트 동/호수가 잘못 적히는 경우도 있습니다.
• 부속 건물(창고, 베란다 확장 등)은 계약에 포함되는지도 확인하세요.

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2. 특약사항은 ‘말로 한 약속’이 아니라 ‘문서로 남긴 약속’입니다

이건 정말 중요합니다.
계약서 위에는 ‘기본 정보’가 있고,
계약서 아래에는 ‘특약사항’이라는 빈칸이 있어요.
진짜 중요한 건 그 아래 빈칸에 들어갑니다.

• 예:
  • “세입자 퇴거 전 장판·도배 원상복구하지 않음”
  • “에어컨, 가스레인지, 세탁기 포함 / 고장 시 임대인 부담 수리”
  • “이사 당일 오전 9시 이전 인도 완료”
• 팁:
  • 특약은 구체적으로, 문장 단위로 작성
  • 끝에 임대인과 임차인 도장까지 찍어야 법적 효력 발생

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3. 계약금 / 중도금 / 잔금 스케줄은 날짜별로 분명히 정리해야 합니다

계약서에는 금액만 적혀있고,
일정이 모호하게 적혀있는 경우가 있어요.
“언제까지”라는 기준이 모호하면 나중에 다툼 생깁니다.

• 예시 일정:
  • 계약금: 계약 체결 시 (500만 원)
  • 중도금: 5월 10일 (1000만 원)
  • 잔금: 6월 1일 이사 당일 (잔액 전액 지급)
• 특히 잔금은 열쇠 인도 시점과 함께 맞춰야 안전합니다.
  "잔금 지급과 동시에 인도"라는 표현을 특약에 넣는 것도 좋습니다.

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4. 관리비, 공과금, 세금 관련 조항도 명확히 해두는 게 좋습니다

이건 놓치기 쉬운 부분인데,
관리비가 월세에 포함되지 않는 전세의 경우,
누가 어디까지 부담하는지를 미리 정해두면 분쟁을 줄일 수 있어요.

• 관리비 연체분, 퇴거 직전 요금 처리 방법 등
• 보일러, 수도, 전기 고장 시 책임 주체

계약서에 없으면 말로 정한 건 무의미합니다.

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5. 계약서 서명은 ‘직접’ 보고 도장 찍어야 안전합니다

요즘은 ‘전자계약서’도 많아졌고,
중개사가 대신 도장 찍는 경우도 있지만,
가능하면 임대인, 임차인 모두 대면해서 서명하고 도장 찍는 게 가장 안전합니다.

• 도장 대신 서명을 해도 되지만, 인감도장이면 더 확실합니다.
• 계약서는 반드시 2부 이상 작성하고, 각각 보관하세요.

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6. 계약서 사본은 사진 + PDF로 반드시 백업하세요

계약서를 작성하고 나면 종이 한 장만 갖고 있는 경우가 많습니다.
그런데 이 한 장이 내 보증금을 지켜주는 유일한 증거가 됩니다.

• 스마트폰으로 촬영
• 스캔 또는 카메라 앱으로 PDF 저장
• 클라우드에 업로드 or 이메일로 전송

실제 분쟁 상황에서 계약서 사본 유무로 상황이 180도 바뀌는 사례도 있습니다.

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마무리하며

전세 계약서, 그냥 쓰는 서류 아닙니다.
문제 생기면 이 한 장이 내 편이 되어야 하잖아요.

제가 가장 자주 강조하는 말이 있어요.
“계약서에서 모르는 게 있다면, 반드시 질문하라.”
부동산이든 임대인이든 당당하게 물어보세요.
모르는 걸 묻는 건 창피한 게 아니라, 내 돈을 지키는 일입니다.

실제로 수십, 수백 건 계약을 도와드리면서 느낀 건,
작은 문장 하나가 수백만 원, 수천만 원을 지켜주는 경우가 정말 많다는 겁니다.

이 글 보시는 여러분은, 이제 그런 실수 안 하시길 바랍니다.

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관련 링크:
계약서 양식 확인: 국토교통부 부동산거래계약서 = https://rtms.molit.go.kr
계약 분쟁 시 상담: 대한법률구조공단 = https://www.klac.or.kr

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앞으로도 꼭 필요한 정보만 모아서 알려드릴게요.
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