전세계약서 특약사항, 진짜 중요한 이유 – 사례로 보는 특약의 힘

전세계약서에서 가장 많이 간과되는 ‘특약사항’ 항목.

간단해 보이지만 계약 분쟁의 대부분은 이 한 줄에서 갈립니다.

실전 사례 중심으로 특약의 핵심을 정리합니다.

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"특약은 별거 아니잖아요? 그냥 기본 계약서면 되죠."

이 말은 전세 계약의 진짜 리스크를 아직 모르는 사람이 하는 말이다.
실제로 분쟁의 60% 이상이 ‘계약서 특약’ 항목에서 발생한다.

특약은 단 한 줄이라도, 계약 당사자 간의 법적 기준이 된다.
부동산, 임대인, 세입자 간 오해가 생겼을 때,
기본 계약서가 아닌 ‘특약사항’이 모든 것을 결정한다.

 

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1. 특약이 중요한 이유 – 기본계약서만으론 부족하다

 

국토부 표준계약서에는 전세 계약의 기본 항목이 담겨 있지만,
실제 계약 조건은 각 집마다 다르기 때문에 이를 보완하는 것이 ‘특약’이다.

예를 들어:

• 기존 세입자 퇴거일이 계약일보다 늦는 경우
• 집주인이 에어컨을 수리해주기로 한 경우
• 벽지를 새로 바른다는 약속이 있었던 경우

이런 내용은 표준 계약서에 없기 때문에 특약으로 반드시 명시해야 한다.

 

 

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2. 특약이 없어서 분쟁 난 실제 사례들

 

사례 1 – 에어컨 수리 관련 분쟁 세입자 A씨는 입주 후 에어컨이 고장난 것을 확인했지만,
임대인은 “계약할 땐 정상 작동 상태였다”며 수리 거절.
특약에 관련 문구가 없었기 때문에 법적으로도 해결 불가.

사례 2 – 퇴거일 차이로 인한 갈등 집주인은 이사 날짜를 하루 늦게 요구했지만,
세입자는 ‘계약 날짜 엄수’ 입장.
계약서 특약에 ‘집주인 퇴거일 기준 입주’라고만 써 있었어도 분쟁 피할 수 있었음.

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3. 특약에 반드시 포함되어야 할 항목 7가지

 

1. 입주일 조건 – 기존 세입자 퇴거 이후 입주 여부 명시
2. 설비 상태 유지 및 수리 책임 – 에어컨, 보일러, 도어락 등
3. 중도퇴거 시 위약금 조건 – 위약금 유무, 책임 부담
4. 벽지/장판 교체 관련 조건 – 노후 상태일 경우 필수
5. 계약 파기 조건 명시 – 집주인 매매 시 계약 유지 여부
6. 관리비/공과금 정산 기준 – 퇴거 전후 분리 여부
7. 재건축, 리모델링 예정 여부 – 추후 이주 협의 포함 여부

 

 

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4. 특약 작성 시 자주 하는 실수 3가지

 

① 말로만 약속하고 문서로 안 남기는 것 → 구두로 한 말은 법적 효력 없음

② 모호한 표현 사용 → “적절히 처리한다”는 표현 대신, “계약 전까지 교체 완료”처럼 구체화

③ 계약서와 특약이 충돌할 때 해결 기준 미정 → 계약서 하단에 “본 계약과 특약 간 상이한 내용은 특약을 우선함” 명시

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5. 특약 작성은 어떻게 해야 하나요?

 

• 직접 손으로 작성해도 되고, 타이핑 출력본도 가능
• 양측 서명 또는 날인이 반드시 필요함
• 중개인이 작성한 특약은 양 당사자가 검토 후 수정 가능
• 임대인과 세입자 각 1부씩 보관 필수

 

 

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6. 특약은 나를 위한 최소한의 보험이다

 

특약을 제대로 작성하는 데 걸리는 시간은 단 10분.
하지만 그 특약 한 줄이 보증금 수천만 원을 지킬 수 있다.

특약이 없으면 계약이 불안정해진다.
특약이 명확하면, 법적 분쟁 상황에서도 승산이 높아진다.

 

 

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특약사항 작성 체크리스트 요약

 

1. 입주일 조건 명확히
2. 주요 설비 수리 주체 표시
3. 위약금 조항 포함 여부 확인
4. 벽지/장판 상태와 교체 여부
5. 계약 파기 시 손해 책임 규정
6. 공과금 정산 방식
7. 특약 우선 적용 명시

 

 

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