등기부등본 읽는 법과 위험 신호 – 전세 계약 전에 반드시 확인해야 할 부분

전세 계약을 앞두고 등기부등본을 확인하는 건 선택이 아닌 필수입니다.

등기부등본을 처음 보는 사람도 쉽게 이해할 수 있도록 항목별 해석법과 전세사기의 징후를 담았습니다.

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"등기부등본이요? 공인중개사가 보여준다니까 그냥 믿었어요."

하지만 전세계약 피해자의 대부분은 '등기부등본을 직접 확인하지 않은 사람'입니다.

등기부등본은 그 집의 이력을 보여주는 유일한 공식 문서입니다.
누가 주인인지, 빚은 얼마나 있는지, 전세 계약을 해도 되는 집인지
이 모든 정보를 확인할 수 있는 기본이자 핵심 자료입니다.

이번 글에서는 처음 등기부등본을 보는 사람도 이해할 수 있도록
항목별 해석 방법과 위험 신호를 구체적으로 설명하겠습니다.

 

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1. 등기부등본이란? – 집의 '이력서'입니다

 

등기부등본은 부동산의 소유권과 권리관계를 기록한 문서로,
해당 부동산의 소유자, 담보 설정 내역, 권리 관계의 변동 사항을 모두 확인할 수 있는 자료입니다.

등기부등본은 크게 다음 3가지로 구성됩니다:

• 표제부: 집의 물리적 정보 (주소, 면적, 구조 등)
• 갑구: 소유권 관련 사항 (이전, 상속, 압류 등)
• 을구: 저당권, 전세권, 가압류 등 채권 관련 사항

 

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2. 어디서 발급하나요? – 인터넷 등기소에서 바로 가능

 

• '인터넷등기소'(https://www.iros.go.kr) 접속
• 회원가입 없이 비회원 열람 가능 (1건 열람 700원 / 발급 1,000원)
• 집 주소 입력 후 ‘집합건물’ 또는 ‘대장구분’ 선택 → 해당 호수 검색

주의사항:

• 공동주택(다세대, 오피스텔 등)은 정확한 동·호수까지 입력해야 해당 집의 등기부 확인 가능

 

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3. 갑구에서 꼭 확인할 것 – 소유자는 누구인가?

 

갑구에는 해당 부동산의 소유자 정보와 소유권 변동 이력이 나옵니다.

확인 포인트:

• 계약하려는 임대인이 실제 소유자인가?
• 공동명의일 경우, 두 사람 모두의 동의가 있는 계약인지?
• 압류, 가압류가 설정된 상태인지 확인 (소유자가 세금 체납 시 등장)

사례:
세입자 A씨는 '형' 명의의 집을 '동생'이 임대한다고 하여 계약했지만,
소유자와 임대인이 달라 계약이 무효로 판정되었습니다.

 

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4. 을구에서 꼭 확인할 것 – 근저당과 선순위 확인

 

을구는 이 집에 설정된 금전적 권리(저당권, 전세권 등)가 기록된 영역입니다.

확인 포인트:

• 근저당권이 설정되어 있는지 (은행 등에서 대출을 받으면 등장함)
• 근저당 금액이 실제 집 시세의 60% 이상이면 위험
• 선순위 임차인이 있는 경우 → 보증금 순위 밀릴 수 있음

위험 신호:

• 근저당권자가 여러 명일 경우 → 다중 채무 가능성
• 임차인이 존재하는데 전입일·확정일자가 자신보다 빠르면 → 후순위로 밀려 보증금 못 받을 수 있음

 

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5. 등기부등본에서 사기 가능성 징후 읽기

 

다음 항목이 보이면 반드시 계약을 재검토하세요:

① 을구에 많은 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있는 경우
→ 보증금 반환 우선순위가 밀릴 가능성 높음

② 갑구에 압류나 경매 개시 사실이 적혀 있는 경우
→ 집주인이 세금 체납 또는 채무불이행 상태일 수 있음

③ 근저당 설정일이 최근이고 금액이 큰 경우
→ 새로운 빚을 지고 있는 상태에서 전세를 놓는 경우로 고위험

실전 팁:
등기부등본 열람 후 중개사에게도 반드시 “갑구/을구 문제없습니까?”라고 질문할 것.
중개사의 답변도 향후 분쟁 시 중요한 참고가 됩니다.

 

 

 

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