전세계약 특약사항 예시와 작성법 – 꼭 넣어야 할 조항들 정리

전세계약서의 핵심은 특약사항입니다.

사소해 보여도 나중에 분쟁을 막는 중요한 안전장치인 만큼, 반드시 넣어야 할 특약사항을 예시와 함께 정리했습니다.

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"계약서엔 따로 없었어요. 말로만 약속했죠."

전세 계약 후 분쟁이 생겼을 때 가장 많이 등장하는 말입니다.
계약서에 명시되지 않은 약속은 법적 효력이 거의 없으며,
‘특약사항’에 제대로 기재되지 않으면 결국 임차인이 손해를 입기 쉽습니다.

이번 글에서는 전세계약서에 꼭 넣어야 할 특약사항을
실제 예시와 함께 소개하고, 각 상황별로 어떻게 작성해야 하는지 알려드리겠습니다.

 

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1. 특약사항이란? – 계약 내용을 보완하는 안전장치

 

특약사항은 표준계약서 외에 임대인과 임차인이 별도로 합의한 내용을 기재하는 공간입니다.
분쟁 발생 시 가장 먼저 확인되는 항목이며, 문서에 남아 있어야 법적 효력을 가집니다.

작성 위치:

• 전세계약서 하단 ‘특약사항’란 또는 별지로 첨부

 

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2. 꼭 넣어야 할 기본 특약사항 예시

 

① 보증금 반환 시기 명시

"임대인은 계약 종료일로부터 7일 이내에 보증금을 반환한다."

② 중도 해지 조건

"임차인이 이사 사유로 중도 해지 시, 잔여기간 동안의 세입자 구해지면 위약금 없이 해지 가능하다."

③ 수리 책임 분담

"누수, 배관, 난방기기 등의 고장 시 임대인이 수리 책임을 진다."

④ 전입신고 및 확정일자 협조

"임대인은 임차인이 전입신고 및 확정일자 받는 것을 허용하고 방해하지 않는다."

⑤ 중개사 책임 조항 (선택사항)

"중개인은 등기부등본상 권리관계에 문제가 없음을 확인하고 중개하였다."

 

 

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3. 상황별 추천 특약 조항

 

① 집 수리 내역과 이력

"본 주택은 2023년 보일러 교체 및 2024년 방수 공사를 완료하였으며, 하자 발생 시 임대인이 책임진다."

② 가전·가구 포함 여부

"비데, 에어컨, 인덕션 등은 계약 기간 동안 임차인이 무상 사용하고, 퇴거 시 원상 복구 의무는 없다."

③ 반려동물 관련 조항

"소형견 1마리 허용, 파손 발생 시 임차인이 수리 책임진다."

④ 관리비 항목 명확화

"공동전기, 청소비, 주차료 포함. 전기·가스·수도 개별 사용분은 임차인이 납부한다."

⑤ 퇴거 절차와 열쇠 반환

"퇴거 시 임대인 입회하에 열쇠 반환, 청소 확인 후 보증금 잔액 지급한다."

 

 

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4. 특약사항 작성 시 유의사항

 

• 구두 약속은 특약에 반드시 기재해야 함
• 임대인, 임차인 양측이 서명 또는 날인해야 법적 효력 발생
• ‘추후 협의’ 등의 표현은 해석 다툼 우려 있으므로 지양
• 특약이 계약서 내용과 상충되는 경우 → 특약이 우선 적용됨

예시:
계약서에는 ‘보일러 고장 시 임차인 수리’라고 되어있더라도
특약에 ‘보일러 고장 시 임대인 책임’이라고 명시되어 있으면 특약이 우선 적용됨

 

 

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5. 특약사항 없이 발생한 실제 분쟁 사례

 

사례 1:
에어컨 고장이 퇴거 직전 발생했으나, 계약서에는 관련 조항이 없어
임대인과 임차인이 수리비 책임을 두고 갈등 → 임차인이 전액 부담함

사례 2:
계약 해지 후 보증금을 30일 넘게 받지 못한 사례
→ 계약서에 반환 시기 명시 안 됨. 소송으로 해결하는 데 수개월 소요

사례 3:
중개사가 ‘괜찮다’며 계약을 권유했지만, 등기부상 근저당 많았던 집
→ 특약에 중개사의 확인 책임을 넣지 않아 분쟁 발생 시 책임 회피당함

 

 

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전세계약 특약사항 정리 요약

1. 특약사항은 분쟁 방지의 핵심 안전장치
2. 보증금 반환, 수리 책임, 중도해지 등은 반드시 명시
3. 특약은 계약서보다 우선 적용됨 → 정확히 기재 필수
4. 임대인·임차인 모두 서명 있어야 법적 효력
5. 중개사 관련 사항도 특약으로 명시 가능

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