전세사기, 절대 안 당하는 방법 – 계약 전에 반드시 확인할 것들

계약서 쓰기 전에 이것만 확인하면

전세사기를 피할 수 있습니다.

실제 피해자 상담 사례를 토대로,

가장 현실적인 전세사기 예방법을 정리했습니다.

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요즘 뉴스만 봐도 전세사기 얘기 참 많이 나오죠.
근데 막상 본인이 계약서를 쓰게 되는 날이 오면,
“나는 괜찮겠지…” 하고 그냥 지나치는 경우가 정말 많습니다.

저는 전세 계약을 여러 번 직접 해보고,
상담을 통해 사기 피해자를 도운 경험도 있는데요,
그분들 대부분이 말합니다. “그때 그냥 한번 더 확인했더라면…”

이 글은 전세 계약 전에 반드시 확인해야 할 핵심 체크리스트를
실제 사례와 함께 정리한 전세사기 실전 회피 가이드입니다.

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1. 집주인이 ‘진짜 집주인’인지부터 확인하세요

가장 기본이면서도, 실제로 자주 실수하는 부분입니다.

• 등기부등본 확인:
  소유자가 누구인지, 근저당이나 압류가 잡혀있는 집인지 반드시 봐야 합니다.
• 명의 위임 확인:
  계약 당사자가 집주인이 아닐 경우, 위임장 + 인감증명서를 요구하세요.
  특히 가족 명의나 법인 명의의 집이라면 더욱 꼼꼼히 따져야 합니다.

실전 사례:
계약자 본인은 “대표이사”라고 했지만, 회사 명의 건물이라 실제 권한이 없었던 경우.
결과적으로 계약 무효 + 보증금 반환 불가 위기까지 갔습니다.

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2. 계약서 쓰기 전에 꼭 ‘전세가율’을 확인하세요

전세가율이란, 매매가 대비 전세보증금의 비율을 말합니다.
이 비율이 높으면 위험도도 같이 올라갑니다.

• 예:
  매매가 2억 / 전세보증금 1억8천 → 전세가율 90% = 매우 위험
  집값이 조금만 떨어져도 내 보증금이 날아갈 수 있는 구조입니다.
• 안전선:
  일반적으로 전세가율 70% 이하를 추천합니다.

팁: KB시세 앱, 부동산114, 네이버부동산 등에서 시세 조회 가능

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3. 계약 전, 전세보증보험 가입 가능 여부를 반드시 확인하세요

전세보증보험은 사기와 경매 리스크를 줄일 수 있는 가장 현실적인 수단입니다.
그런데 계약서 쓰고 나서 “보증보험이 안 된대요”라고 하시는 분들이 있어요.

• 계약 전에 미리 보험사에 가입 가능 여부 확인
  (HUG, SGI서울보증, 주택도시보증공사 등에서 가능)
• 보증보험이 거절되는 주요 사유:
  • 근저당이 과도할 때
  • 집주인의 연체 이력
  • 매매가 대비 전세가가 너무 높을 때

실전에서 보험 가입 안 되는 경우가 의외로 많습니다.
계약 전에 꼭 미리 전화라도 해보세요.

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4. 임대인이 세금을 체납 중이라면, 그 집은 피하세요

세금 체납이 있는 집은, 국세청에서 먼저 담보를 잡고 들어올 수 있습니다.
즉, 전입신고 + 확정일자가 있어도 국세가 우선 변제됩니다.

• 확인 방법:
  계약 전에 임대인에게 지방세 납세증명서 + 국세완납증명서를 요청하세요.
  거절한다면 그 자체로 경고 신호입니다.

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5. 계약금은 반드시 ‘집주인 명의 계좌’로만 보내세요

이건 정말 기본 중 기본인데,
사기 피해자의 절반은 이걸 놓쳐서 당합니다.

• 부동산 계좌, 가족 계좌, 법인 계좌 절대 안 됩니다.
• 계약금, 중도금, 잔금 모두 동일한 집주인 명의 계좌로만
• 은행 이체 내역도 스크린샷으로 보관해두세요

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6. 계약서 특약에 전세보증보험 미가입 시 계약 해지 조항 넣기

계약서 특약에 다음 문장을 꼭 넣으세요.

“본 건 계약은 전세보증금 반환보증보험 가입을 전제로 하며, 보험 가입이 불가할 경우 계약을 무효로 하고 계약금은 반환한다.”

이 문장 하나로 가입 거절 시 내 돈을 지킬 수 있는 근거가 생깁니다.
부동산에서 잘 안 넣어주려고 해도, 내 권리이니 당당히 요구하세요.

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마무리하며

전세사기는 진짜 남의 일이 아닙니다.
상담을 하다 보면 '나는 괜찮을 줄 알았어요'라는 말을 너무 자주 듣게 돼요.
하지만, 실제로는 아주 기본적인 확인만으로 대부분 막을 수 있는 경우가 많습니다.

등기부등본, 보증보험, 계약 계좌, 특약 조항
이 4가지만 체크해도,
적어도 “그땐 몰랐어요”라는 말은 안 하게 됩니다.

이 글이, 여러분의 보증금과 마음을 지키는 데 도움이 되었으면 합니다.

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관련 링크:
등기부등본 발급: 대법원 등기소 = https://www.iros.go.kr
전세보증보험 가입: HUG = https://www.khug.or.kr
국세완납증명서 발급: 홈택스 = https://www.hometax.go.kr

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