전세계약 갱신 절차와 주의사항 – 자동갱신과 협의갱신의 차이

전세계약 갱신을 앞두고 있다면 반드시 알아야 할 절차와 주의사항을 정리했습니다.

자동갱신과 협의갱신의 차이, 집주인과의 소통법, 보증금 조정 팁까지 한눈에 살펴보세요.

 

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"2년이 다 되어가는데, 전세계약을 갱신할지 말지 고민입니다."

계약 갱신은 단순히 ‘연장한다’는 말로 끝나지 않는다.
법적으로 자동갱신되는 경우와,
집주인과 새로 조건을 협의하는 경우는 결과가 완전히 다르다.

이 글에서는 자동갱신 vs 협의갱신의 차이,
갱신 전 반드시 체크할 항목,
보증금 및 월세 조정 시 유의사항까지 실제 사례를 중심으로 정리했다.

 

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1. 전세계약 갱신, 두 가지 방식이 있다

 

① 자동갱신
: 계약 기간 종료 2개월 전까지 임차인과 임대인 모두
갱신 의사 표시가 없는 경우,
동일 조건으로 자동 연장되는 제도 (2+2 법 적용)

② 협의갱신
: 임차인과 임대인이 새로운 조건(보증금, 기간 등)을
서면으로 합의하여 새 계약을 맺는 것

차이점 요약:

• 자동갱신은 기존 계약 그대로 유지
• 협의갱신은 새로운 조건 반영 가능 (금액, 기간 등 변경)

 

 

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2. 자동갱신 시 꼭 알아야 할 것들

 

• 자동갱신은 ‘묵시적 갱신’으로 법적 효력 발생
• 임대인이 일방적으로 거절하거나 조건 변경 불가
• 임차인이 계속 거주할 수 있으며, 2년 추가 거주권 발생

주의할 점:

• 자동갱신되면 특약이나 보증금 조정은 적용되지 않음
• 새로운 계약서 작성 없이 기존 계약서 그대로 유지됨

 

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3. 협의갱신 시 절차와 유의사항

 

① 계약만료 2개월 전부터 임대인에게 갱신 의사 전달
② 보증금, 월세 조정 여부 협의
③ 기존 계약서 바탕으로 ‘갱신계약서’ 작성
④ 확정일자 다시 받기 (변경된 계약은 새로 확정일자 부여 필요)

TIP:

• 보증금 인상은 연 5% 이내 제한 (임대차보호법 기준)
• 협의 중 조건 불일치 시 자동갱신도 가능성 있음

 

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4. 갱신 전 확인할 핵심 체크리스트

 

• 계약 종료일 기준 2개월 전인지 확인
• 임대인 연락 가능 여부 확인 (문자, 이메일 등 기록 남기기)
• 확정일자 발급 여부 및 전입신고 상태 점검
• 보증금 인상 여부 및 변경 가능성 검토

사례:
세입자 A씨는 연락 없이 1개월 전 보증금 인상 통보를 받았지만,
자동갱신이 이미 적용되어 거절 가능했다.

 

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5. 보증금 또는 월세 조정 시 주의사항

 

• 인상률은 최대 5% (연 단위 기준)
• 구두 약속보다 서면 계약서로 갱신계약서 작성 필수
• 보증금 인상 시 보증보험 재가입 또는 추가납입 필요 여부 확인

실전 조언:

• 계약서에 “임차인 희망 시 1회 갱신 가능” 특약이 있으면
  집주인 거절 불가능 (단, 2년 이하 계약만 해당)

 

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전세계약 갱신 요약 정리

 

1. 자동갱신과 협의갱신 차이 이해
2. 자동갱신은 동일조건 유지, 협의갱신은 조건 재협상
3. 갱신 의사 전달은 계약 만료 2개월 전까지
4. 갱신 계약서 작성 시 확정일자 재발급 필수
5. 보증금 인상은 법정 한도 내, 반드시 서면으로 남기기

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